ипотеку на постройку дома

[Zorro]

Хочу построить дом на участке, который принадлежит матери, и нужна ипотека, соответственно.

Меньшие проценты для ипотеки можно получить только при одновременной покупке участка (10-11,5%), в ином случае, это кредит на любые нужды под залог имущества с более высокой процентной ставкой (13,5-14,5%).
Один из банков сказал, что кредит при покупке участка у родственника одобрен не будет.

Как сделать так, чтобы была минимальная ставка по ипотеке? 4 миллиона на 4 года, з\п белая.