Как продать квартиру, купленную в ипотеку

[svalligupf]

Добрый день!
Сложилась такая ситуация - у меня квартира, купленная в ипотеку (банк ВТБ24). Квартира в Москве, в монолите, 130 метров, то есть дорогая. Кредит тоже был большой. Соответственно, большой ежемесячный платеж. В связи с тем, что наше финансовое семейное благополучие несколько пошатнулось после кризиса, мы решили квартиру продавать, отдавать долг банку, а на оставшиеся деньги покупать себе квартиру поменьше и попроще. Банк сказал - ок, только имейте в виду, что сделка должна будет проходить только у них, поэтому нашу квартиру не сможет купить человек, у которого ипотечный кредит не в ВТБ24. Потому что любой другой банк, выдавший кредит, также будет выставлять условие, чтобы сделака проходила у него.
В результате мы теряем как минимум половину потенциальных покупателей, а то и больше, потому что квартира очень дорогая, и на рынке не так много людей, у которых такие деньги есть без всяких кредитов.
Мы неделю как выставили квартиру на продажу, а у меня уже звонки от потенциальных покупателей, которые узнав, что сделка может быть только в ВТБ24, говорят - нам не подходит, потому что у нас тоже кредит, но в другом банке. Так что извините, до свидания.
Я уже подозреваю, что из-за того что банк вот так связал мне руки, я эту квартиру сто лет буду продавать. А платить по кредиту нечем, с каждым месяцем пенни все нарастают.
Я ведь не отказывают продать квартиру, ухудшить свои жилищные условия, но вернуть деньги банку. Однако получается, что банк своими действиями просто не дает мне это сделать. Ну вот как быть?
Правомерны ли такие правила, которые банк устанавливает? Стоит ли как-то бороться с этим? Может, заявление какое на имя руководства написать? Или все это смысла не имеет?
Ну и кто собирается брать ипотечный кредит, имейте в виду - сначала банк вас оближет с ног до головы, а потом, когда вы уже этот кредит возьмете, не дай бог что случится, банк сделает все, чтоб вам мало не показалось.

[ggs4lads]

Закладная была на квартиру? Согласие в письменном виде на продажу получено?
По общему правилу предмет залога может быть продан при наличии согласия на это залогодержателя, т.е. кредитора (ФЗ Об Ипотеке).

[olmeco]

Возможно, я непонятно написала - банк не имеет ничего против продажи квартиры. Письменное согласие мы не получали, но по словам представителя банка, оно не нужно. Я позвонила в банк в ипотечный отдел, обрисовала ситуацию, представитель сказал - ищите покупателя, как найдете, сообщите нам, мы вышлем вам перечень документов, которые необходимо подготовить для продажи. И все.
Вопрос в другом - по правилам банка сделка по продаже может проходить только в этом банке. То есть именно там мы будем подписывать документы, закладывать деньги в ячейку и т. д.
Но если покупатель покупает квартиру не на собственные средства, если у него кредит в другом банке, не в ВТБ24, его банк тоже обязует покупателя, чтобы сделка была именно в его банке.
Таким образом мою квартиру могут купить:
1. Люди, у которых свои деньги
2. Люди, у которых кредит в ВТБ24, как и у меня.
По второму пункту - да, такие совпадения возможны, но чудес не бывает.
По первому - моя квартира стоит 700 тыс. долларов. Много ли на рынке найдется людей, у которых есть столько денег? Логично предположить, что мои основные потенциальные покупатели - те, кто хочет купить квартиру в кредит, взяв ипотеку в каком угодно банке, совершенно необязательно, чтоб в ВТБ24.
Банк своими правилами практически лишает меня покупателей.
И я хотела спросить - правомочен ли банк требовать, чтобы сделка проходила только у него? Ведь банк прекрасно понимает, что так я имею 1 шанс из 100 на продажу этой квартиры. А так - нет проблем, банк обеими руками "за", чтобы я продала квартиру и вернула ему долг. Да только как это сделать, вопрос.

[pa1thfp]

А, понятно теперь.

Письменное согласие мы не получали, но по словам представителя банка, оно не нужно.

Сотрудник банка не мог так сказать иначе он некомпетентен в вопросе или Вы что-то не поняли. Квартира в залоге - ее нельзя просто так взять и продать, для этого необходимо получить согласие.
Требовать проведения сделки именно в помещении банка они не вправе конечно, но могут шантажировать этим не давая согласие на сделку. Плюс еще банк заявление должен дать на снятие записи об ипотеке в Росреестре.

Остается тогда только договариваться с банком. Попробуйте провести сделку не через ячейку, а к примеру через аккредитив. При безналичных расчетах банк скорее пойдет навстречу наверно.

[todoweblogs]

ну как же можно чего-то не понять, если тебе говорят - ничего не надо, просто ищете покупателя, когда найдете, звоните нам, и мы говорим для вас все документы. Возможно, под всеми документами предполагается и вот это согласие на продажу?
Насчет того, что не имеют права - так а где это прописано, что не имеют права? Если я буду настаивать, что я хочу проводить сделку в любом банке, я могу опираться на какой-то документ, закон, что-то еще? Просто так сказать им - вы не имеете права - смысла никакого.
А что касается аккредитива - я не специалист в банковском деле, поэтому не могли бы вы разъяснить мне, что это такое. Спасибо!

[coehearcive]

Попробуйте посмотреть на ситуацию с другой стороны.
Банк УЖЕ пошёл Вам навстречу, выразив готовность совершить сделку, как только Вы найдёте покупателя.
Многие банки отказываются это делать вообще. Причины: нужно тщательно контролировать содержание документов и последовательность действий всех трёх сторон (кстати, чтобы соблюсти интересы ВСЕХ сторон). А для этого нужны специалисты, которые в состоянии такой контроль обеспечить. В ВТБ24 такие есть.
Требование банка провести сделку на их территории обусловлено тем, что банку необходимо обеспечить самим себе гарантию того, что после совершения сделки деньги в размере суммы кредита сразу же попадут на ваш текущий счет и ТУТ ЖЕ будут списаны в счет погашения кредита. Если закладывать деньги в ячейку другого банка, по разным причинам они могут "не доехать" до ВТБ24.

Аккредитив вряд ли спасёт ситуацию. ВТБ24 скорей всего будет настаивать, чтобы он был открыт у него. Тогда на это не согласиться (тоже скорей всего) банк-кредитор покупателя.

Таким образом, получается, что чем больше сумма кредита, тем банк более заинтересован в скорейшем погашении. Но чем больше сумма кредита - тем и риски выше, значит, сделка на 99% будет на территории ВТБ24.

Каких-то нормативных документов, по которым можно заставить банк пойти на ваши условия, нет.

[defendent]

я не очень поняла вот эту фразу:

Банк УЖЕ пошёл Вам навстречу, выразив готовность совершить сделку, как только Вы найдёте покупателя.

Что значит пошел мне навстречу? Я ни о чем не просила банк. Я поставила его в известность, что больше не могу платить по кредиту, поэтому, очевидно, квартира должна быть продана, чтобы кредит был погашен. Банк что, должен был сказать - нет, не продавайте квартиру? Я правда не поняла, что вы имеете в виду.
Почему банк требует, чтобы сделка состоялась у него - это очевидно. Но также очевидно и то, что банк выставляет такие условия, при которых продать квартиру нереально. Возникает замкнутый круг. С какой стороны не пробовать взглянуть на эту ситуацию.
И что делать в такой ситуации? Вот реально - какой выход?
А насчет специалистов - да, они должны быть в банке, но они и так там есть. Ведь при покупке квартиры в ипотеку сделка совершается в банке-кредиторе же. И поэтому подобного плана специалисты в банке должны быть. Никаких дополнительных специалистов на то, чтобы сопровождать сделки по продаже залогового имущества, банк не нанимает.

[mynegetk1]

ВТБ24 не хочет рисковать своим правом залога (ипотеки), поэтому все действия именнов этмо банке.
Как только Банк увидит деньги на своих счетах, сразу снимет залог с вашей квартиры, поэтому Вам и говорят, приводите покупателя в ВТБ24, они просто перевидут залог с одного физика на другого... А разницу Вам отдадут.

[jason2188y]

Извините, вы о чем?
Вы быть хоть топик прочитали, прежде чем комментить
Или у банкиров это не принято?

[2ho1ryf2]

я не очень поняла вот эту фразу:
Банк УЖЕ пошёл Вам навстречу, выразив готовность совершить сделку, как только Вы найдёте покупателя.

Чтобы стало понятней, обрисую ситуацию, в которую попадают другие заёмщики, которым повезло гораздо меньше
За последние 2 года некоторые банки, которые ранее активно выдавали ипотечные кредиты, продали свои ипотечные пулы либо оказались проданными сами. Для конечного потребителя – заёмщика , это означает, что новый кредитор, как правило, заинтересован лишь в получении процентного дохода от кредита, но не вкладывает никаких средств в обслуживание кредита. То есть в них вообще нет специалистов по ипотеке. Оптимизация персонала, который был в состоянии провести ипотечную сделку, сделать продажу из-под залога, стала массовым явлением. То есть в этом банке можно позвонить только на горячую линию, а не в целый ипотечный отдел. Там скажут примерно следующее: "Вы можете оставить ваше заявление, в течение месяца мы его рассмотрим". А потом скорей всего откажут, потому что проще такой кредит пустить на просрочку и вывести на стандартную процедуру взыскания, чем давать поручение своим юристам разработать индивидуально под заёмщика и его покупателя схему сделки. Вам любой риэлтор скажет, что каждая сделка индивидуальна, а альтернативная – тем более. Никто ради одного-двух заёмщиков, которые хотят продать квартиру из-под залога , не будет нанимать ради этого новый персонал. В таких сделках принимают участие несколько разных подразделений банка, их действия нужно заранее согласовать, чтобы сделка прошла для клиента наиболее комфортно.
Классический ответ в таком случае – "ищите деньги, делайте полное досрочное погашение. Можете это сделать за счёт аванса покупателя".
По закону кредитор либо даёт согласие на продажу, либо не даёт. Если даёт, то выставляет свои условия, чтобы минимизировать риски.

Я ни о чем не просила банк. Я поставила его в известность, что больше не могу платить по кредиту, поэтому, очевидно, квартира должна быть продана, чтобы кредит был погашен.

Совершенно не очевидно )) С тем же успехом банк имеет право поставить в известность заёмщика о начале процедуры обращения взыскания.