Должна ли земля оформляться под залог при залоге квартиры-таунхауса

[Landbodenfl]

Всем привет, интересует мнение специалистов по такому вопросу..

По ипотеке приобретается таунхаус, оформленный как квартира (свидетельство о собственности), у продавца на руках свидетельство на квартиру и предварительный договор о покупке земельного участка под и рядом с таунхаусом (оплачена стоимость данного участка), оформление земли пока в процессе (прошел кодастровый учет-межевание, документы готовятся в регистрационную службу) и вот сама суть проблемы:

юристы банка, увидев документы по земле, увидели некий риск, что если банк мне сейчас даст кредит на квартиру и я позже оформлю землю, то типа в случае необходимости реализации этой квартиры банком (например в случае если я не смогу платить по кредиту), не сможет этого сделать, т.к. земля будет принадлежать мне.. поэтому юристы банка говорят что одобрят объект только когда я оформлю землю и единым договором квартира с землей пойдут в залог банку. Однако оформление земли дело не быстрое и может занять продолжительное время, чего естественно мне бы не хотелось.

Риск понятный, но пообщавшись с сотрудниками рег. палаты, они мне в один голос, ссылаясь на Федеральный закон об ипотеке, указали на то, что в случае оформления земли, на которой находится залоговый объект, земля также пойдет в залог кредитору, т.е. банку, о чем будет сделана соответствующая отметка в государственном реестре и отослано уведомление залогодержателю. Более того, если объект-таунхаус оформлен как квартира (дом многоквартирный), на каких основаниях вообще рассматривается земля при залоге по ипотеке..

Вопрос: так ли это ?? В таком случае рисуется картина маслом о банальной некомпетентности сотрудников юридического отдела банка... заранее все с благодарностью за компетентное мнение !

[gildinge3]

ну что же. нет мнений ?,
видимо, эксперты в отпусках

[gildinge3]

В таком случае рисуется картина маслом о банальной некомпетентности сотрудников юридического отдела банка...

Дело не в "некомпетентности", а их структурной роли. Сотрудники банка - чиновники (как и сотрудники хлебозавода или НИИ). Основное правило чиновника - "кабы чего не вышло". Чиновника не интересует результат. Только целостность собственного филея.
Объяснять им, что риск минимален, бесполезно. Для них выбор между нулевым риском (не давать ипотеку) и каким-то всегда будет в сторону первого.
Теперь о том, как решать вопрос.
1. Искать вменяемый банк.
2. Искать другой (не)вменяемый банк и НИЧЕГО там не говорить о земле.
3. Ждать, требуя отсрочку платежа у продавца, как раз мотивируя недооформленной землею.

И, кстати да. Учитывая, как скупались те же подмосковные земли, на которых впоследствии выросли коттеджные поселки, не исключаю, что с ЗУ могут выскочить такие косяки, о которых даже продавец не догадывается. Вы вот отчего-то решили, что вероятность оформления ЗУ 100%. Мне так не кажется.
Так что, при таких раскладах, в ваших же интересах истребовать оформление ЗУ до проведения сделки купли-продажи.

Конечно, если вы с продавцом не работаете на один карман против банка.

[incseleg1z]

Спасибо большое за мнение!

Вся проблема в данной ситуации в том, что в нашем законодательстве нет НИКАКОЙ связи между квартирой и землей, как совершенно не понятно по закону, что такое ТАУНХАУС. Оформлен данный объект, как квартира, дом многквартирный.. НО, земля оформляется в собственность, и все службы, включая кадастровую и регистрационную палату преспокойно все оформляют.

Земля ИЖС у застройщика в собственности почти 10 лет, первая очередь жильцов поселка уже оформила свидетельство собственности и на квартиры и на ЗУ, на вторую пройдено кодастровое межевание, никаких проблем с землей нет, просто в силу проволочек и ряда мелких чиновничих проблем сроки оформления затягиваются.

[laitugard2i]

Пункт 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания будет осуществляться посредством его продажи с торгов. Такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже если сам земельный участок не был заложен.
Однако, поскольку земельный участок все же не является предметом залога, то залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из вырученной от продажи участка денежной суммы. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи нежилого помещения и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены помещения, установленной судом, и начальной продажной цены земельного участка.

[luckymin11304rm]

но пообщавшись с сотрудниками рег. палаты, они мне в один голос, ссылаясь на Федеральный закон об ипотеке, указали на то, что в случае оформления земли, на которой находится залоговый объект, земля также пойдет в залог кредитору,

Очередное подтверждение некомпетентности сотрудников этой с позволения сказать конторы...

[cealgemetef]

Пункт 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

насколько понял, речь в данном документе идет об отдельно стоящем здании и нежилом помещении....... изюм ситуации как раз-таки в том, что имеется квартира блок-секция и земельный участок под ним и рядом, нигде не могу найти нормативных документов именно под такую раскладку

[mauvivetzt3]

Не забывайте, что кроме законодательства РФ сотрудника банка, в том числе юридических подразделений руководствуются внутренними нормативными документами. Такие документ, регламенты, содержат четкие указания по большинству ситуаций кредитования. Ну и что, что квартира? Земельный участок не является долевой собственностью всех участников таунхауса. Если бы так, то ипотека бы накладывалась на долю и никаких документов, естественно, не нужно было бы предоставлять (на землю). Второй момент. А кто сказал что у вас здание или сооружение, чтобы земля автоматом в залоге по 64.2. 102-ФЗ была? нет уж, уважаемый. Документики оформлять надо заранее. Сами себе яму роете. А если ЗУ в ипотеке у другого банка? А если Вам никто не продаст земельный участок? Вы не видите для себя рисков - покупайте, нет вопросов. Хотя мне ситуация видится странной. У меня есть квартира, ЗУ вообще на другом собственнике, ты пока это покупай, а с тем позже разберемся. Не бреда, а? Юристы должны быть идиотами, чтобы разрешить выдачу кредита на таких условиях.