Должна ли земля оформляться под залог при залоге квартиры-таунхауса
 

Всем привет, интересует мнение специалистов по такому вопросу..

По ипотеке приобретается таунхаус, оформленный как квартира (свидетельство о собственности), у продавца на руках свидетельство на квартиру и предварительный договор о покупке земельного участка под и рядом с таунхаусом (оплачена стоимость данного участка), оформление земли пока в процессе (прошел кодастровый учет-межевание, документы готовятся в регистрационную службу) и вот сама суть проблемы:

юристы банка, увидев документы по земле, увидели некий риск, что если банк мне сейчас даст кредит на квартиру и я позже оформлю землю, то типа в случае необходимости реализации этой квартиры банком (например в случае если я не смогу платить по кредиту), не сможет этого сделать, т.к. земля будет принадлежать мне.. поэтому юристы банка говорят что одобрят объект только когда я оформлю землю и единым договором квартира с землей пойдут в залог банку. Однако оформление земли дело не быстрое и может занять продолжительное время, чего естественно мне бы не хотелось.

Риск понятный, но пообщавшись с сотрудниками рег. палаты, они мне в один голос, ссылаясь на Федеральный закон об ипотеке, указали на то, что в случае оформления земли, на которой находится залоговый объект, земля также пойдет в залог кредитору, т.е. банку, о чем будет сделана соответствующая отметка в государственном реестре и отослано уведомление залогодержателю. Более того, если объект-таунхаус оформлен как квартира (дом многоквартирный), на каких основаниях вообще рассматривается земля при залоге по ипотеке..

Вопрос: так ли это ?? В таком случае рисуется картина маслом о банальной некомпетентности сотрудников юридического отдела банка... заранее все с благодарностью за компетентное мнение !

Re: При залоге квартиры-таунхауса должна ли земля также оформляться под залог
 

ну что же. нет мнений ?,
видимо, эксперты в отпусках

Re: При залоге квартиры-таунхауса должна ли земля также оформляться под залог
 

Дело не в "некомпетентности", а их структурной роли. Сотрудники банка - чиновники (как и сотрудники хлебозавода или НИИ). Основное правило чиновника - "кабы чего не вышло". Чиновника не интересует результат. Только целостность собственного филея.
Объяснять им, что риск минимален, бесполезно. Для них выбор между нулевым риском (не давать ипотеку) и каким-то всегда будет в сторону первого.
Теперь о том, как решать вопрос.
1. Искать вменяемый банк.
2. Искать другой (не)вменяемый банк и НИЧЕГО там не говорить о земле.
3. Ждать, требуя отсрочку платежа у продавца, как раз мотивируя недооформленной землею.

И, кстати да. Учитывая, как скупались те же подмосковные земли, на которых впоследствии выросли коттеджные поселки, не исключаю, что с ЗУ могут выскочить такие косяки, о которых даже продавец не догадывается. Вы вот отчего-то решили, что вероятность оформления ЗУ 100%. Мне так не кажется.
Так что, при таких раскладах, в ваших же интересах истребовать оформление ЗУ до проведения сделки купли-продажи.

Конечно, если вы с продавцом не работаете на один карман против банка.

Re: При залоге квартиры-таунхауса должна ли земля также оформляться под залог
 

Спасибо большое за мнение!

Вся проблема в данной ситуации в том, что в нашем законодательстве нет НИКАКОЙ связи между квартирой и землей, как совершенно не понятно по закону, что такое ТАУНХАУС. Оформлен данный объект, как квартира, дом многквартирный.. НО, земля оформляется в собственность, и все службы, включая кадастровую и регистрационную палату преспокойно все оформляют.

Земля ИЖС у застройщика в собственности почти 10 лет, первая очередь жильцов поселка уже оформила свидетельство собственности и на квартиры и на ЗУ, на вторую пройдено кодастровое межевание, никаких проблем с землей нет, просто в силу проволочек и ряда мелких чиновничих проблем сроки оформления затягиваются.

Re: При залоге квартиры-таунхауса должна ли земля также оформляться под залог
 

Пункт 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Re: При залоге квартиры-таунхауса должна ли земля также оформляться под залог
 

Очередное подтверждение некомпетентности сотрудников этой с позволения сказать конторы...

Re: При залоге квартиры-таунхауса должна ли земля также оформляться под залог
 

насколько понял, речь в данном документе идет об отдельно стоящем здании и нежилом помещении....... изюм ситуации как раз-таки в том, что имеется квартира блок-секция и земельный участок под ним и рядом, нигде не могу найти нормативных документов именно под такую раскладку

Re: При залоге квартиры-таунхауса должна ли земля также оформляться под залог
 

Не забывайте, что кроме законодательства РФ сотрудника банка, в том числе юридических подразделений руководствуются внутренними нормативными документами. Такие документ, регламенты, содержат четкие указания по большинству ситуаций кредитования. Ну и что, что квартира? Земельный участок не является долевой собственностью всех участников таунхауса. Если бы так, то ипотека бы накладывалась на долю и никаких документов, естественно, не нужно было бы предоставлять (на землю). Второй момент. А кто сказал что у вас здание или сооружение, чтобы земля автоматом в залоге по 64.2. 102-ФЗ была? нет уж, уважаемый. Документики оформлять надо заранее. Сами себе яму роете. А если ЗУ в ипотеке у другого банка? А если Вам никто не продаст земельный участок? Вы не видите для себя рисков - покупайте, нет вопросов. Хотя мне ситуация видится странной. У меня есть квартира, ЗУ вообще на другом собственнике, ты пока это покупай, а с тем позже разберемся. Не бреда, а? Юристы должны быть идиотами, чтобы разрешить выдачу кредита на таких условиях.