Перепланировка и ипотека

[pyngjan]

Собираюсь продавать квартиру в Московской области. Квартира у меня в собственности с года постройки, покупали ее новой. Высока вероятность, что среди покупателей будут те, кто захочет купить квартиру в ипотеке в, например, Сбербанке или ВТБ24.

В квартире есть небольшие перепланировки:
1. Отсутствует ненесущая стена между гостиной и коридором (ее, собственно говоря, и не было в новостройке, мы ее не стали возводить).
2. За счет площади кухни внутри кухни сделана гардеробная, просто две стены из гипсовых блоков с дверью.
Эти планировки, соответственно, оценщику будут видны, в отчет об оценке попадет какая-нибудь надпись, что фактически планировка не соответствует плану БТИ.
Вопрос, какие дальнейшие действия банка в связи с этим? Банк (ВТБ24 или Сбербанк для примера) просто проигнорирует, либо увидит и впишет покупателю в кредитный договор, типа нужно устранить перепланировку когда-то в будущем, либо просто не даст кредит под такую квартиру до момента устранения. Как это все на практике в московских банках? Меня именно практическая сторона волнует, а не формальная. Заранее спасибо за ответы.

[RhydayPadsvaxgu]

Судя по Вашему описанию, ничего криминального в Вашей перепланировке нет.
Если к Вам придет ипотечный покупатель, которому прямо вот "ах-как-понравится" Ваша квартира, то он договорится с оценщиком, но необходимость договариваться с оценщиком будет дополнительным фактором для торга не в Вашу пользу.
Если Вы не затрагивали несущие конструкции, не переносили "мокрые зоны" и элементы системы отопления, и не занимались прочей серьезной самодеятельностью, то не проще ли в упрощенном порядке зарегистрировать реальное состояние планировки, нарисовав "на коленке" эскиз, подав документы в БТИ и получив технический паспорт с реальной планировкой? Это займет некоторое время и отнимет пару копеек денег, но учитывая сегодняшний избыток предложений (тем более в М.О.) и недостаток покупателей, документы близкие к идеальным будут Вашим конкурентным преимуществом.
И еще одно "если" Если Вы выставите предложение по цене ниже рынка на 10-15-20-30%, то возможно Вы зря задаётесь таким вопросом.

[remisinis]

Покупал квартиру в МО в ипотеку, оформлял в ВТБ24 (центральный офис в Мск на Мясницкой). Оценку банк проводил сам за свой счет, там было не договориться с оценщиком, но это и не понадобилось. Банку квартира подошла, несмотря на то, что там был присоединена лоджия (или балкон, не помню уже) к кухне, отсутствовал оконный блок и дверь, часть стены была на месте. Нам сказали, что такое в принципе не согласовать. Банк прописал в договоре, что я обязуюсь либо устранить в такой-то срок нарушение, либо узаконить в такой-то срок. Платил исправно, по истечении этих сроков банк ничего не спросил. Закрыл ипотеку в конце 2016 года. Так что да, если квартира в целом подходит банку в качестве залога и перепланировки там не смертельные, то он вполне пропустит сделку, но пропишет вышеприведенные условия.
Да, продавец в связи с этой перепланировкой неузаконенной мне никаких скидок не делал. У него альтернатива была, ему как ни крути нужна была конкретная сумма. Если найдете покупателя, которому очень понравится Ваш вариант, возможно, тоже скидывать не придется. Не знаю, какая сейчас ситуация на рынке.

[pyngjan]

Сообщение от RhydayPadsvaxgu

Судя по Вашему описанию, ничего криминального в Вашей перепланировке нет.
Если к Вам придет ипотечный покупатель, которому прямо вот "ах-как-понравится" Ваша квартира, то он договорится с оценщиком, но необходимость договариваться с оценщиком будет дополнительным фактором для торга не в Вашу пользу.
Если Вы не затрагивали несущие конструкции, не переносили "мокрые зоны" и элементы системы отопления, и не занимались прочей серьезной самодеятельностью, то не проще ли в упрощенном порядке зарегистрировать реальное состояние планировки, нарисовав "на коленке" эскиз, подав документы в БТИ и получив технический паспорт с реальной планировкой? Это займет некоторое время и отнимет пару копеек денег, но учитывая сегодняшний избыток предложений (тем более в М.О.) и недостаток покупателей, документы близкие к идеальным будут Вашим конкурентным преимуществом.
И еще одно "если" Если Вы выставите предложение по цене ниже рынка на 10-15-20-30%, то возможно Вы зря задаётесь таким вопросом.

Спасибо за ответ! Подскажите, на практике у Вас именно так получалось оформить перепланировку.
Просто в алгоритмах, которые я нашел в Интернете, я должен сделать свежий тех. паспорт БТИ, потом сделать проект (может быть можно заменить эскизом), потом через МФЦ отдать в администрацию города (тут вроде ее роль выполняет Жилинспекция), получить их решение, типа сделать перепланировку, получить новый тех. паспорт, отдать его в Росреестр, чтобы в Кадастре сделали исправления.
Администрации дается вроде как 45 дней.
Вот, если можно, напишите, пожалуйста, фактический алгоритм простого согласования, неужели там только БТИ участвует?

[RhydayPadsvaxgu]

На практике у меня был более сложный случай (с затрагиванием несущей стены) лет 6 назад и в Москве, и примерно по тому алгоритму, который Вы нашли. К сожалению, не скажу, как это происходит сейчас, когда распространились МФЦ. Опять же, у Вас (с Ваших слов) случай простой, и может быть Вам и не надо этим озадачиваться.

[Foligatti]

Я узаконил себе перепланировку (было, правда, в 2008г.) следующего состава:
-новая кладовка + новый коридорчик (заодно и из двух изолированных комнат сделал -все 3 )
-зафиксил снос ненесущих стен (до меня делалось)
-перестройка ванной, туалета, кухни (без изменения несущих стен)
-перенос раковины, газовой плиты

1. В Жилинспекцию предоставил старый план с нанесенными изменениями поверх цветными авторочкуми разных цветов к Заявлению о узакниванию.
2. Выдали Разрешение на перепланировку при условии соблюдения того то и того и т.п. Назначили Инспектора.
3. Выждав время (все перепланировки уже по факту были сделаны) - пригласил Инспектора. которая попросила проект, на что я ей показал свой Диплом инженера-строителя, а дальше предоставил паспорта на примененные материалы, узлы крепления новых перегородок к несущим стенам и т.п.
4. Предоставил Акт об отсутствии протечек от от ТСЖ и еще что-то. мелочь какую-то...
5. Через какое-то время получил Акт о завершении работ и на, основании его - закрытие Разрешения.
6. Еще через какое-то время: на основании закрытого в срок Разрешения получил Акт о узаканивании перепланировки.
7. Ну и с ним уже подал заявку в БТИ на новый Техпаспорт. Оплатил по тарифам, приехал инспектора БТИ, который перемерил все и вся и зафиксил у себя. что надо.
8. Потом доехал до БТИ и получил новый техпаспорт, где узаконено всё.

Денег платил только по тарифам.
Времени заняло долго... не так много на посещения и встречи, как на промежуточные ожидания этапов.
Месяцев 6-8...

[mudvol]

Главное, чтобы мокрые точки не меняли свой периметр.
То есть туалет стал располагаться над коридором, а кухня над чужой спальней.
Конечно, не изменялись несущие стены и вынос отопления на балкон, перенос коммуникаций

Остальное все можно узаконить. Или сделать и не париться с формальностями

[Thaon]

Сначала позвоните в свой мфц, они вам подробно опишут ваши действия, у вас по ходу перепланировка, не требующая разрешения, т е переустройство. Мособлбти оказывает услуги по получению необходимых доков по переустройству, позвоните, уточните объем работы и стоимость, там все любезно отвечают)) Получите информацию и тогда будете принимать решения! Заморочек и так с ипотекой много, зачем еще одна?

[pitanje]

Советуйте, пожалуйста, правильные вещи на форуме. :| "Эскиз на коленке" сейчас уже не прокатит ни при какой перепланировке, для этого можно ознакомиться с ЖК РФ.
Сам недавно оформлял перепланировку, поэтому знаю, о чем говорю.

[RhydayPadsvaxgu]

Сообщение от pitanje

Советуйте, пожалуйста, правильные вещи на форуме. :| "Эскиз на коленке" сейчас уже не прокатит ни при какой перепланировке, для этого можно ознакомиться с ЖК РФ.
Сам недавно оформлял перепланировку, поэтому знаю, о чем говорю.

Т.е. возможность оформления в упрощенном порядке незначительной перепланировки было временным послаблением? Если не сложно, поделитесь как это выглядело/происходило недавно в Вашем случае.