Выбор программы

[Marafini]

Есть банк, в котором одобрено две ипотечные программы:
1. 5 лет, 10%, 2 млн
2. 12,5 лет, 12,5:, 3 млн
По моим подсчетам во втором случае я, с учетом размещения млн на 11% вклада, потеряю около 280 000 при условии выплаты за 5 лет. По 5 тыс. за страховку - это нехило так. Однако, есть надежда, что ставки поднимутся, и при 16% все будет уже приемлимо. 5 000 в месяц мне кажется дорого.
О Тинькофе с 17% речь не идет, так как в любой момент могут отменится, а 12,5% я фиксану по кредиту. Единственной надеждой остается увеличение ставок.
Хочется услышать вас с вашим выбором и почему.
Может я упускаю что?

[comentis]

Тут легко все: разница в ставках по ипотеке на разные сроки: (12,5:+1)% - (10+1)%= 2,5% сумма 2 млн; разница в ставках между вкладом и кредитом страховки (12,5+1)%-11%= 2.5% сумма 1 млн. Итого потери в виде 75 000 в год. Чтобы компенсировать их, вы должны на этом миллионе вклада данные допрасходы отбивать. Это значит, что по депозиту надо иметь 18,5%, что нереально даже при условии повышения ставок.
Так что, если вы можете выплатить кредит за 5 лет, то целесообразнее взять меньший кредит под меньший процент.
Но есть несколько но, кроме повышения ставок:
- если у вас есть право на налоговый вычет, то выплаченные проценты по ипотеке можно уменьшить на ставку НДФЛ.
- страховка очень велика для такого кредита. Как правило, достаточно ее в размере выплат за 6-9-12 месяцев, не больше.

[Marafini]

11% сейчас. Естественно, что я буду в минусе, что очень огорчает.
на 18,5% я никак не рассчитываю, но при 16% будет все нормально.

НДФЛ я не плачу, поэтому первое но мимо кассы.
Во-втором случае не уверен, что вы правы.
Если и брать страховку, то максимальную, она же сама и прокормит за счет %% по депозитам. Возьму 1 млн под 12,5%, положу под 11% - все нормально. В убыток вгоняют 2,5%, которые появляются на 2 млн основных, если я беру предложение с 3 млн лимитом. Но они появляются при любом размере страховки.

[comentis]

Я же вам показал, что каждый рубль страховки вгоняет вас в убытки, что и рубль из дорогого кредита, потому как и там, и там вы теряете по 2,5%. Вы забываете о том, что в кредите под 12,5% вы заплатите еще % по страхованию, который депозит не компенсирует. Возьмите ее не в миллион, а 200 000, тогда допрасходы будут 55 000, даже если сохраняются 12,5%. Максимум лимита надо выбирать только тогда, когда вы уверены, что разместите вклад по ставке выше.
В вашем случае я бы взял под 11%.

[Gallun]

Хоть посмеялся
Зачем такие сложные рассчеты, если видно, что 5 лет и 10% лучше, если сумма устраивает.

[Marafini]

Напрягают расходы в 55 000 рублей.
Если завтра депозиты будут под 16%, то переплата за страховку будет 100 000 - уже приемлимо. Взяв 2 млн я останусь без денег на руках.

[comentis]

А что это вообще за банк, который на 5 лет даст миллионы под 10% без доп.разовых платежей?

[Gallun]

Под 16%..я помню такие осенью 2008 года. Только ипотеку тогда под 10-12% тоже не давали. И как вы собираетесь обналичить лишний миллион?

[Alzey]

Сообщение от Gallun

И как вы собираетесь обналичить лишний миллион?

сократив первоначальный взнос на миллион

[Gallun]

Смысла все равно нет.