[a2n1o2ro]

Всем доброго времени суток.
Форум читаю давно, пишу редко, но ситуация уж очень для меня близкая.
В этой ситуации я был покупателем (покупал жилье, на тот момент находившееся в ипотеке), являлся продавцом (сам продавал жилье, находившееся в ипотеке) и регулярно встречаюсь с клиентами, у которых такая ситуация - они либо продают что-то из-под залога, либо выкупают.
Имею набористую коллекцию впечатлений и хотел бы ей поделиться.
1. В плане сервиса нет в России банков, которые при таком раскладе были бы удобны клиентам. И вопрос даже не в том, что банки "боятся потерять" залог, вопрос в культуре ведения бизнеса. Банки даже не хотят думать в сторону клиента. Им все равно – и безотносительно названий, страны изначального происхождения капитала и крупности самого банка. Говоря народным языком – клали банки на клиентов. Но если бы вопрос был только в банках, он уже бы решился. Тут целый клубок проблем и трудно представить, как он будет распутываться.
2. На рынке недвижимости проблема "что вперед – деньги или стулья?" встает в полный рост. Известно, откуда она проистекает – по нашему законодательству пока сделка не зарегистрирована, она не является совершенной. А на регистрацию требуется время. У кого в это время должны находиться деньги?
Рынок эту проблему решил просто. Если речь идет о квартирных сделках, для таких целей депонируется ячейка. Покупец закладывает в нее оговоренную сумму, продавец может придти и получить из нее деньги только после фиксации факта сделки. Называется такой подход "деньги против документов". Ячейка рулит и при более масштабных, чем просто квартира, сделках. Знаю о случаях, когда закладывались миллионы долларов – при покупке объектов недвижимости в ЦАО.
При более крупных сделках вопрос решается обычно "за речкой". Там ищется банк, который обеспечит ЭСКРОУ-сделку и платежи даже не заходят в Россию, дабы избавить стороны от мучительного ожидания завершения сделки.
Но при сделках с ипотекой нужно обеспечить два факта: а)снятие залога б)проведение платежа и получить сразу два документа подряд. Первый – на продавца, чистый от залога, второй – на покупателя. Такие сложносоставные сделки невозможно обеспечить просто ячейкой. Нужно искать инвестора.
Для топикстартера: заметьте, это не проблема банков, все-таки.
3. Подавляющее большинство получателей кредитов малоадекватны.
Люди не понимают элементарных вещей из классики. Про спрос и предложение. Ведут себя не просто неадекватно, а я даже сказал бы вызывающе неадекватно. И тут можно понять банки и покупателей. Проще отказаться от сделки с невменяемым продавцом, чем искать (против его же воли, заметим) ему способ как избавиться от геморроя в виде обременения. Я уж не говорю об отношении к ценообразованию. Никто даже думать не желает о скидке, - хотя бы на том основании, что сделка получает дополнительные риски и затягивается по времени. Жаба достигает размеров всей квартиры и вытесняет из нее всех – потенциальных покупателей, жильцов и вскоре самих "горе-владельцев".

Да. И теперь эти три пункта помножьте на волатильный рынок. Представьте себе, насколько увеличиваются риски сторон в непонятной ценовой ситуации. Как например сегодня, когда любой, задумывающийся о встречной сделке, рискует продать квартиру "на дне" и не выкупить новое жилье – ведь оно может подорожать в моменте, за пару месяцев.

4. Теперь собственно о способах. Для тех, кто дочитал крик души.
Самый надежный и простой способ – это частные инвесторы, готовые предоставить короткие деньги в кредит. Когда я сам покупал жилье из-под ипотеки, таким лицом выступал друг моего тогдашнего шефа из так скажем представителей "неформальной власти" на районе. Ему редко кто чего не возвращает. Поэтому он может рисковать. Продавец (на мое счастье) попался вменяемый (таки мехмат МГУ сказался) и готов был учесть мои хлопоты и дополнительные расходы в скидке на жилье.
Второй вариант использовал я при продаже жилья. Мы подписывали с покупателем предварительный договор купли-продажи (да-да, мы оба знали, что его по суду легко снести, но это было надо сделать все равно), где оговорили все условия сделки. Далее, я выписал на него расписки по деньгам, с процентами – точнее говоря полновесные договора займа и мы заверили их нотариально. Далее, документы о снятии залога получал из регпалаты его юрист. Я "зеленку" даже не видел без залога. Она сразу пошла в переоформление на него.

Итог.
1. Проблема есть. Но она точно не только в банках. В головах прежде всего.
2. Решать проблему можно, хотя и натужно. В конкретной ситуации – надежда только на покупателей и здравый смысл. Здравый смысл = СКИДКИ на жилье. Будьте вменяемы и будет вам счастье.
Удачи!